아파트 후분양제의 장단점

아파트 선분양, 후분양제의 장단점

 

선분양이란?

• 사업자가 주택을 다 짓기 전에 분양하는 것

1. 시행사(건설사)가 토지를 확보한다.
2. 모델하우스를 짓고 건물을 짓기 전에 먼저 판매한다. (제품은 없지만 우리를 믿고 사세요 = 선분양)
3. 계약금/중도금을 받아 공사비를 충당한다.
4. 다 지은 후 계약자에게 집을 넘겨준다.

시행사 - 돈을 가지고 땅을 사서 아파트(건물)를 짓는 회사

건설사 - 건물을 짓는 업체

보통 우리가 알고 있는 브랜드 아파트의 경우 시행사(건설사)를 믿고 분양을 받고 계약을 하지만, 실제 건설사는 이름도 모르는 중소 건설사들도 많이 있다.

 

선분양은 보통 건설사를 위한 제도!

집 지을 돈은 없지만, 고객한테 선금을 받아서 그 돈으로 짓기 때문에 건설사가 부담이 없다.

장점

주택 보급 속도가 올라간다.

자본이 부족해도 선금을 받아서 공사를 할 수 있기때문에 최소 비용으로 사업을 진행할 수 있다. 그래서 천 세대 이상의 대단지 아파트를 지을 수 있다.

단점

우후죽순으로 생기는 건설사. 미래를 생각하지 않고 사업을 진행하는 시행사 > 하자, 미분양 아파트 물량 증가

검증되지 않은 소규모 건설사가 난립해서 부실시공이 증가하고, 과잉공급이나 입지를 생각하지 않고 사업을 마구 진행하는 시행사가 있을 수 있다.

분양가에 프리미엄을 붙여서 판매하는 일반 계약자들까지 있어서 주택시장에 혼란을 야기한다. 최근까지도 묻지마 청약으로 일단 당첨만 되면 P를 붙여서 파려고 하는 사람들이 많았다.

 

아파트

후분양이란?

해당 사업장의 건축공정률이 60% 이상일 때 분양하는 것

보통 주택의 기본 골격을 올리고 분양하는 방식이다.

 

후분양제의 장점

공사가 60~70% 정도 진행이 되었기 때문에 실물 확인이 가능하다. (모델하우스에 있는 인테리어 가구들은 실제 사용하는 것보다 작다)

공사 진행이 막바지 단계이므로 빠른 시일 내에 입주가 가능하다.

공사 진행 여력이 되지 않는 건설사 등은 진행이 어렵고, 그에 따라 부도의 위험이 현저히 낮다.

실수요자들이 상대적으로 많이 참여할 것이기에 상대적으로 투기 세력은 참여가 힘들어진다. 

분양가 산정도 투명해진다.(?)

일조량, 조망권 확인이 가능하다.

주변 시설 및 인프라를 확인할 수 있다.

 

후분양제의 단점

• 시공사(건설사)의 자금 부담이 커진다.

기존에는 입주자들의 자금을 먼저 받아 공사를 진행하기 시작했는데, 이제는 반대로 시공사가 어느 정도 공사를 진행하고 입주자를 받기 때문에 시공사의 자금 부담이 커질 수밖에 없다.

소규모 건설사 구조조정, 건설경기 위축

금융비용 리스크와 미분양 리스크를 감당할 수 없다.

• 여러 리스크를 감안해서 분양 가격이 상승한다.
• 재개발 사업 중단. 신규 아파트 공급량 축소  (1000세대, 2000세대 이상 대형 단지 불가능)

세수 감소, 경기 하락, 고용 불안정, 주택 공급 감소가 있을 수 있다.

대형 건설사보다는 규모가 상대적으로 작은 중견 건설사에 타격이 클 수 있다.

1천 가구 이상 대형 단지일수록 자금부담이 커지기에 대형단지는 중견 시공사의 참여가 어렵고, 대형단지보다는 소형단지 위주로 분양될 가능성이 높다.

기업의 손실 - 입주자에게 전가 - 분양 가격의 상승

시공사의 자금에 대한 부담이 큼 - 공급 축소 - 가격 상승

• 대형 건설사로의 집중화 현상이 발생한다.

 

 

흠... 뭔가 후분양제의 단점이 더 많은 것처럼 보이지만, 저건 솔직히 건설사에서 주장하는 것들이고, 일반 분양권자가 신경 쓸 내용은 아닌 것 같다. 그리고 지금 후분양제는 준공 60%만 돼도 후분양으로 진행을 하는데, 8~90% 준공 후 분양이라면 확실히 장점이 더 많을 것 같다.

 

분양가가 투명해진다고 하는데... 글쎄... 최근 관심 있는 아파트를 봤는데, 후분양으로 나왔는데 왜 그 가격인지 이해할 수 없었다. 뭐.... 그거야 내 생각이니까...^^;; 어쨌든 후분양제를 주장하는 사람들의 의견이다.

우리가 보통 이야기하는 아파트 시공 하자는 기본 골격보다는 주로 인테리어에서 발생하기 때문에 지금 현재로서는 후분양제를 한다고 하자를 막을 수는 없다. 하자만 잡을 수 있다면 선분양보다 후분양이 100배 좋은데, 지금 후분양은 후분양이 아닌 것 같다. ㅠ.ㅠ